Uslovi poslovanja

Opšti uslovi poslovanja agencije za nekretnine Professionals Real Estate


I – Opšte odredbe


Opštim uslovima poslovanja Posrednika u prometu nekretnina u skladu sa Članom 18. zakona o posredovanju u prometu nekretnina (službene novine FBiH br.75/21 od 22.09.2021.g.) uređuje se poslovni odnos između Agencije za nekretnine Professionals d.o.o. kao posrednika u prometu i zakupu nekretnina i nalogodavca (fizičkog ili pravnog lica). Zaključenjem ugovora o posredovanju, odnosno prihvatanjem ovih uslova Nalogodavac potvrđuje da je upoznat i saglasan sa odredbama Opštih uslova poslovanja posrednika u prometu nekretnina.

Posredovanje se vrši na osnovu Ugovora o posredovanju koji zaključuju Nalogodavac i Posrednik. Nalogodavac može imati zaključene Ugovore o posredovanju sa više posrednika istovremeno, osim u slučaju ekskluzivnog posredovanja.
Kupac ili zakupac se obavezuje da neposredno prije razgledanja nekretnine potpiše posredniku potvrdu o razgledanju nekretnine, u kojoj potvrđuje da je predmetnu nekretninu razgledao posredstvom posrednika.

U slučaju da kupac/zakupac odbije da potpiše predmetnu potvrdu o razgledanju nekretnine, Posrednik nije obavezan da mu pokaže nekretninu. Ukoliko se dogodi da ipak Posrednik pokaže nekretninu kupcu/zakupcu, svjestan činjenice da mu on nije potpisao potvrdu o razgledanju, pa kupac, zakupac ili sa njim povezana lica zaključi sa Nalogodavcem ugovor o zakupu ili kupoprodaji za predmetnu nekretninu, činjenica je da je Posrednik u tom slučaju povezao Kupca/Zakupca i Nalogodavca, zbog čega stiče pravo na naplatu pune provizije.

II - Ugovori o posredovanju

Ugovor o posredovanju Posrednik zaključuje sa prodavcem ili zakupodavcem u svojstvu Nalogodavca u pisanom obliku. Ukoliko Nalogodavac nije fizički prisutan prilikom potpisivanja ugovora o posredovanju, Posrednik ima pravo da predmetni ugovor dostavi na potpisivanje u elektronskoj formi. Ugovorom o posredovanju Posrednik se obavezuje pokušati dovesti u vezu s Nalogodavcem treće lice koje bi s Nalogodavcem sklopilo ugovor o zakupu ili kupoprodaji. Ugovor o posredovanju definiše opseg rada Posrednika, pravo na posredničku proviziju, iznos i način isplate, nekretninu koja je predmet zakupa ili kupoprodaje, vremensko trajanje ugovora, rokove, te ostala prava i obaveze Nalogodavca i Posrednika.


III - Pravo na naplatu posredničke provizije

Posrednik stiče pravo na naplatu posredničke provizije nakon zaključenja ugovora, odnosno isplatom dijela ili ukupne ugovorene kupoprodajne cijene odnosno zakupnine Nalogodavcu.

Ukoliko dođe do raskida predmetnog ugovora sa trećim licima iz razloga koje prouzrokoje treće lice, Posrednik stiče pravo na naplatu dijela posredničke provizije samo za pripadajući dio ugovorene cijene/zakupnine koji je do dana raskida isplaćen Nalogodavcu, prema već definisanom cjenovniku posrednika, te nema pravni osnov biti vraćen trećem licu (npr. zadržana kapara, kaucija, depozit i sl.).

Ukoliko do raskida ugovora sa trećim licem dođe iz razloga koje je prouzrokovao Nalogodavac, a posrednik ga je doveo u vezu s trećim lice koje je prihvatilo njegove uslove, te je treće lice uplatilo kaparu, kauciju ili depozit Nalogodavcu, u tom slučaju Posrednik ima pravo zahtijevati od strane Nalogodavca isplatu punog iznosa ugovorene posredničke provizije.

Ukoliko Nalogodavac za vrijeme trajanja ili nakon isteka posredničkog ugovora, sam sklopi pravno valjani ugovor po istom osnovu sa trećim licem s kojom ga je povezao Posrednik, u tom slučaju Posrednik stiče pravo na naplatu pune posredničke provizije.


Smatra se da je Posrednik omogućio Nalogodavcu vezu s trećim licem ako je:

Neposredno doveo ili uputio treće lice na razgledanje predmetne nekretnine, organizovao susret između Nalogodavca i trećeg lica, te Nalogodavcu dostavio podatke trećeg lica zainteresovanog za sklapanje pravnog posla, što je Posrednik dužan dokazati.

Posrednik ima pravo na posredničku naknadu ako bračni, odnosno vanbračni drug, potomak, roditelj ili bilo koje drugo povezano lice, sa kojim je posrednik doveo u vezu nalogodavca, zaključi posredovani pravni posao.

IV - Izuzeća od prava na naplatu poredničke provizije

Ukoliko ne dođe do sklapanja ugovora sa trećim licem, Posrednik nema pravo na naplatu posredničke provizije, osim ukoliko se ugovorne strane drugačije ne usaglase.

Kod standardnog (neekskluzivnog) posredničkog ugovora, Posrednik nema pravo na naplatu posredničke provizije ukoliko je Nalogodavac sam ili putem drugog posrednika sklopio ugovor sa trećim licem s kojim ga Posrednik nije direktno ili indirektno doveo u vezu.

Kod ekskluzivnog ugovora o posredovanju (gdje je posrednik izričito ovlašten da jedini traži treća lica za sklapanje ugovora) Poredniku pripada provizija i kad Nalogodavac sam nađe treće lice i s njim sklopi ugovor o zakupu/kupoprodaji.

Nalogodavac ne mora zaključiti kupoprodajni ugovor odnosno ugovor o najmu sa trećom stranom koju mu je predstavio Posrednik, niti pristupiti pregovorima oko zaključenja ugovora, ukoliko za to ima posebno opravdan razlog – u suprotnom odgovarati će za štetu ako nije postupio u dobroj vjeri.


V - Obveze Posrednika

- Postupati sa višim stepenom pažnje,voditi se pravilima struke i važećeg zakonodavstva, te postupati na profesionalan i objektivan način,

- Posrednik se obavezuje zaključiti ugovor o posredovanju sa nalogodavcem u pisanoj formi.

- Izvršiti uvid u isprave kojima se dokazuje vlasništvo ili drugo stvarno pravo na predmetnoj nekretnini i upozoriti Nalogodavca na očite nedostatke i moguće rizike u vezi s neuređenim zemljišnoknjižnim stanjem nekretnine te upisanim stvarnim pravima.

- Nastojati da spoji sa Nalogodavcem treće lice radi zaključivanja ugovora o zakupu ili kupoprodaji.

- Obavještavati Nalogodavca o svim okolnostima od značaja za namjeravani posao koje su mu poznate ili koje su mu morale biti poznate;

- dati nalogodavcu objektivno mišljenje o cijeni nekretnine ili iznosu zakupnine nekretnine u skladu sa njenim karakteristikama, prilikama na tržištu, kao i drugim relevantnim okolnostima;

- izvršiti oglašavanje nekretnine na najpogodniji način (npr.oglašavanje putem novina, interneta i sl.);

- nastojati omogućiti razgledavanje nekretnine iz ugovora,

- da za izvršene usluge ispostavi račun Nalogodavcu u skladu sa zaključenim ugovorom o posredovanju i ovim Opštim uslovima poslovanja,

- prisustvovati sa ugovornim stranama prilikom zaključenja ugovora o kupoprodaji ili zakupu,

- čuvati lične podatke Nalogodavca, te podatke o predmetnoj nekretnini,

- Posrednik odgovara Nalogodavcu u skladu sa zakonom, za štetu koja ja nastala usljed neispunjenja ugovornih obaveza

- Posrednik ne snosi odgovornost za izvršenje obaveza bilo koje od ugovornih strana u prometu, koje su međusobno preuzele u zaključenom Ugovoru (Predugovoru).

- Posrednik ima pravo da uz saglasnost nalogodavca sa kojim je zaključen Ugovor o posredovanju, fotografiše i napravi videozapis nekretnine. Posrednik takve materijale može koristiti isključivo u svrhu marketinške prezentacije predmetne nekretnine.

VI - Obaveze Nalogodavca

- Po zahtjevu posrednika, istom ustupiti sve podatke, informacije i dokumentaciju koja dokazuje njegovo pravo nad vlasništvom nekretnine i upozoriti posrednika na sve upisane i neupisane terete nad nekretninom.

- Nalogodavac garantuje Posredniku da su svi podaci i informacije koje mu daje tačne i provjerene,

- Isplatiti posredniku ugovorenu posredničku proviziju

- Omogućiti obilazak predmetne nekretnine sa posrednikom i trećim licima na dogovoreni način i u dogovoreno vrijeme;

- Dati konkretne instrukcije Posredniku u pogledu sadržaja komunikacije koju će Posrednik voditi sa trećim licima ili po potrebi - bez odlaganja, Posredniku dostavljati odgovore na specifične upite u pogledu predmetne nekretnine

- Da nakon nastanka promjene obavijesti posrednika, što se posebno odnosi na cijenu, rokove i stanje nekretnine.


VII Ekskluzivno poslovanje

Nalogodavac se može obavezati izričitim ugovaranjem klauzule o ekskluzivnom posredovanju, da u ugovorenom roku neće lično otuđiti nekretninu koja je predmet Ugovora o posredovanju, niti će angažovati drugog posrednika za posredovanje u vezi njenog prometa.

Ako za vrijeme važenja klauzule o ekskluzivnom posredovanju nalogodavac zaključi pravni posao u vezi sa predmetnom nepokretnošću, za koji je posredovao drugi posrednik ili lično, bez posredovanja bilo kojeg posrednika, dužan je da posredniku sa kojim je ugovorio ekskluzivno posredovanje na ime naknade štete isplati iznos ugovorene posredničke naknade.

Posrednik je dužan da u Ugovoru o posredovanju posebno upozori nalogodavca na značenje i pravne posljedice klauzule o ekskluzivnom posredovanju.


VII– Posredničke naknade – provizije

Posrednička provizija koja pripada Posredniku za uspješno obavljeno posredovanje se obračunava u procentima u ovisnosti o vrsti nekretnine, i to na način kako slijedi:

Ukupna provizija za prodaju stana: 3% sa pdv-om

Ukupna provizija za prodaju kuće ili vikendice: od 3% do 5% + pdv.

Ukupna provizija za prodaju zemljišta: od 4% do 5% + pdv.

Posrednička provizija kod razmjene/zamjene nekretnine se naplaćuje od svake strane u procentu od 1% do 1,5%+ pdv (procenat se računa od vrijednosti nekretnine koju je strana dala u razmjenu).
Posrednička naknada prilikom zakupa/najma naplaćuje se kao postotak od ukupno i konačno ugovorenog iznosa mjesečne zakupnine/najamnine.
Standardna posrednička provizija za Nalogodavce u svojstvu Zakupodavaca iznosi 100% od ugovorenog mjesečnog iznosa najma/zakupa (jedna zakupnina) za ugovore s rokom trajanja od 6 do 12 mjeseci.

Za svaku narednu godinu zakupa/najma posrednička naknada iznosi 50% prvog mjesečnog iznosa u toj godini.
Za trajanje zakupa koji traje kraće od šest mjeseci posrednička provizija iznosi 9% od svake naplaćene mjesečne zakupnine.
Nalogodavac može sam ponuditi Posredniku bonus.
Posrednik i Nalogodavac mogu usmeno ili pismeno ugovoriti i drugačiji način obračuna posredničke provizije ili dodatnih usluga i to isključivo uz pristanak obje strane.
Za izrade procjena, studija, kao i savjetodavne usluge, Posrednik će Nalogodavcu pripremiti pisanu ponudu. Cijena navedenih usluga ovisi o opsegu posla i vremenskom trajanju.
Odobrenje popusta na usluge isključivo je pravo Posrednika.

U skladu sa zakonom o deviznom poslovanju, plaćanje svih usluga vrši se isključivo u konvertibilnim mrkama.


VIII – Završne odredbe

Na odnose između Nalogodavca i Posrednika koji nisu regulisani ugovorom o posredovanju, niti su uređeni ovim Opštim uslovima poslovanja, primjenjuju se odredbe Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nekretnina, drugih propisa koji regulišu ovu oblast te Zakon o obligacionim odnosima.
Ovi opšti uslovi poslovanja su istaknuti na vidnom mjestu u poslovnim prostorijama Posrednika, te dostupni na službenoj internet stranici www.profnekretnine.ba

Posrednik je o Općim uvjetima poslovanja dužan informisati sve zainteresovane strane i Nalogodavce prije potpisivanja posredničkog ugovora.

U slučaju sporova, nadležan je sud u Sarajevu.



U Sarajevu, 01.03.2023. godine



Professionals d.o.o.

Hamzić Abdulah, direktor